Le compromis vous engage déjà ; l'acte notarié rend cet engagement opposable aux tiers et transfère officiellement la propriété. Entre les deux, le notaire passe quelques semaines à vérifier ce que ni l'acheteur ni le vendeur ne peuvent contrôler seuls.
Pourquoi quatre mois ?
Le délai usuel est d'environ quatre mois. Il n'est pas administratif par paresse : les droits d'enregistrement doivent être payés dans un délai courant à partir du compromis, et le notaire cale la signature de l'acte à l'intérieur de cette fenêtre. Un délai plus court est possible quand tout le dossier est prêt ; un délai plus long se négocie et s'écrit dans le compromis.
Ce que le notaire vérifie
- L'urbanisme : affectation du bien, permis délivrés, infractions éventuelles, projets d'expropriation. Il interroge la commune et la Région.
- Les hypothèques et saisies : le notaire s'assure que le bien est libre de toute inscription, ou organise leur mainlevée sur le prix de vente.
- L'état du sol : selon la Région, une attestation ou une information sur la pollution éventuelle est requise avant la vente.
- Les dettes attachées au bien : arriérés de charges de copropriété, précompte, taxes communales. Elles sont apurées au moment de la vente.
- La capacité des parties : régime matrimonial, mandats, indivision, société.
Le notaire ne vérifie pas l'état technique du bâtiment. La toiture, l'humidité et l'électricité restent votre affaire — c'est le rôle de la visite, du contrôle électrique et, le cas échéant, d'un expert.
Le jour de la signature
L'acte est lu, ou son contenu expliqué, puis signé par toutes les parties. À ce moment précis :
- le solde du prix est versé au vendeur depuis le compte de tiers du notaire. L'argent doit y être arrivé avant la séance : un virement lancé le matin même ne suffit pas ;
- les frais (droits d'enregistrement, honoraires, frais de transcription) sont prélevés ;
- la propriété est transférée, avec les risques qui l'accompagnent ;
- les clés sont remises, sauf si le compromis prévoit autre chose — occupation temporaire du vendeur, par exemple.
Les compteurs d'énergie et d'eau sont relevés et transférés à cette occasion.
Un seul notaire ou deux ?
Chaque partie peut avoir le sien. Contrairement à une idée répandue, cela ne double pas les frais : les honoraires sont partagés entre les deux études. Prendre son propre notaire coûte donc le même prix et donne un conseil qui ne vous est pas commun avec la partie adverse.
Ce qui peut retarder l'acte
Un permis manquant, une infraction urbanistique découverte, une succession non liquidée du côté vendeur, un crédit non débloqué du côté acheteur. Ces situations se règlent, mais elles se règlent d'autant plus vite qu'elles sont signalées au notaire dès le compromis plutôt que découvertes trois semaines avant la signature.