Le rendement locatif mesure ce que votre investissement rapporte, rapporté à ce qu'il vous a coûté. La formule de base tient en une ligne, mais deux erreurs de méthode suffisent à transformer un rendement médiocre en rendement flatteur — et à fausser toute la décision.
Le rendement brut
La formule :
Rendement brut (%) = (loyer annuel / prix d'achat) × 100
Un logement loué 900 € par mois, soit 10 800 € par an, acheté 240 000 €, affiche un rendement brut de 4,5 %.
La première erreur consiste à prendre le prix affiché au dénominateur. Le bon chiffre est le prix d'achat tout compris : prix payé plus les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais d'acte, frais de crédit éventuels). Ces frais représentent un montant significatif, réglé comptant ; les ignorer surévalue le rendement dès le départ.
Le rendement net
Le rendement brut ignore tout ce que vous paierez chaque année pour détenir et louer le bien. Le rendement net les déduit :
- le précompte immobilier (impôt régional annuel) ;
- les charges non récupérables sur le locataire ;
- l'assurance propriétaire et, en copropriété, la quote-part de gros entretien ;
- l'entretien courant et une provision pour gros travaux ;
- la vacance locative : un logement n'est jamais loué 12 mois sur 12 sur toute sa durée de détention ;
- la gestion, que vous la déléguiez (honoraires) ou l'assuriez vous-même (votre temps).
En pratique, le rendement net est nettement inférieur au brut. C'est lui qui doit guider la décision, pas le chiffre affiché dans les annonces d'investissement, qui est presque toujours le brut.
L'erreur de raisonner sur le loyer
Un loyer élevé ne fait pas un bon placement : c'est le rapport au prix payé qui compte. Un bien cher dans un quartier prisé peut offrir un rendement plus faible qu'un bien modeste ailleurs, tout en présentant d'autres atouts (potentiel de plus-value, vacance plus rare). Rendement et plus-value sont deux logiques distinctes qu'il faut arbitrer, pas confondre.
Le vrai point de départ : le prix
Puisque le prix d'achat est au dénominateur, c'est lui qui commande le rendement. Payer trop cher plombe la rentabilité quel que soit le loyer. Avant de raisonner rendement, il faut donc savoir si le prix demandé est aligné sur le marché local : à quartier et type de bien comparables, où se situe-t-il dans la fourchette des ventes récentes ? C'est cette référence, et non le loyer espéré, qui dit si l'opération part sur de bonnes bases.