Le revenu cadastral n'est pas ce que votre bien rapporte : c'est un revenu locatif net annuel fictif, censé représenter ce que le logement aurait pu rapporter en une année aux conditions du marché locatif de 1975. Ce chiffre de référence, ancien et théorique, reste la clé de plusieurs impôts immobiliers belges.
Comment il est déterminé
Le revenu cadastral est fixé par l'Administration Mesures et Évaluations du SPF Finances (l'ancien cadastre). Pour un logement, il repose sur des caractéristiques physiques : surface, nombre de pièces, confort, situation, comparé à des parcelles de référence de l'époque.
La valeur obtenue est exprimée en euros et correspond, par construction, au marché locatif de 1975 — année de la dernière péréquation générale. Elle n'a jamais été recalculée globalement depuis. C'est pourquoi deux biens aujourd'hui comparables peuvent porter des revenus cadastraux sensiblement différents, selon l'état du marché local en 1975 et les transformations déclarées depuis.
L'indexation annuelle
Le revenu cadastral de base reste figé, mais on lui applique chaque année un coefficient d'indexation publié par le SPF Finances. C'est le revenu cadastral indexé qui sert réellement au calcul des impôts. Il augmente donc mécaniquement chaque année, sans que le bien change.
À quoi il sert
Deux usages principaux :
- Le précompte immobilier : cet impôt régional annuel se calcule sur le revenu cadastral indexé. C'est son usage le plus courant.
- L'impôt des personnes physiques : selon l'usage du bien (habitation propre, seconde résidence, bien donné en location à un particulier ou à un professionnel), le revenu cadastral peut intervenir dans le revenu imposable. Les règles diffèrent selon les cas et évoluent.
Il sert aussi de référence à divers régimes dérivés (réductions, exonérations, conditions d'accès à certains avantages).
Ce qu'il faut déclarer
Une construction neuve, un agrandissement ou une transformation notable (aménagement de combles, ajout d'une salle de bain, extension) modifient les caractéristiques du bien : ils doivent être déclarés au SPF Finances, qui recalcule le revenu cadastral. L'omettre expose à une régularisation rétroactive. À l'inverse, une dégradation durable peut justifier une révision à la baisse, sur demande.
Le lien avec la valeur de marché
Le revenu cadastral est déconnecté des prix actuels : il ne dit rien de ce que vaut votre bien aujourd'hui. Pour cela, ce sont les transactions récentes de votre commune qui font foi, pas un barème de 1975. Les deux chiffres répondent à deux questions différentes — l'un fixe vos impôts, l'autre votre prix.