Le compromis de vente n'est pas une simple intention d'achat. En droit belge, le compromis vaut vente : dès que les deux parties ont signé et se sont accordées sur le bien et le prix, la vente est juridiquement formée. L'acte authentique qui suit ne fait que la constater et la rendre opposable aux tiers. Signer un compromis engage donc autant qu'un acte — c'est le document le plus important de l'opération.
Ce que la signature déclenche
À la signature, l'acheteur est tenu d'acheter et le vendeur de vendre, au prix convenu. Reculer sans motif prévu au contrat expose à devoir des dommages — souvent chiffrés à l'avance sous forme de clause. C'est pourquoi tout ce qui compte doit figurer dans le compromis, pas dans des échanges informels.
Les conditions suspensives, votre seul filet
Une condition suspensive suspend la vente à la réalisation d'un événement. La plus courante est l'obtention du crédit : si la banque refuse, dans les conditions et le délai précisés, la vente est annulée sans pénalité et l'acompte restitué.
Ces conditions se négocient avant la signature. Une fois le compromis signé, elles ne s'ajoutent plus. Points à border :
- le montant et le taux maximum du crédit à obtenir, et le délai pour l'obtenir ;
- d'éventuelles conditions liées à l'urbanisme, au sol ou à des servitudes ;
- ce qui est inclus dans la vente (équipements, mobilier).
L'acompte
Un acompte est généralement versé à la signature, fréquemment de l'ordre de 10 % du prix. Il n'est pas remis directement au vendeur : il est bloqué, le plus souvent sur le compte du notaire, et s'impute sur le prix à l'acte. Si une condition suspensive joue, il est restitué.
Le délai jusqu'à l'acte
Entre le compromis et l'acte authentique, il s'écoule généralement quelques mois — le temps de réunir les documents, de purger les droits de préemption éventuels et de finaliser le crédit. C'est à l'acte que se paient les droits d'enregistrement et les frais. Ce délai est aussi celui pendant lequel l'acheteur mobilise ses fonds propres.
Faire relire avant de signer
Rien n'oblige à signer un compromis « sur le coin d'une table » le jour de la visite. Vous pouvez le faire relire par un notaire avant signature — c'est gratuit et c'est le moment utile pour corriger une clause. Et parce que le prix, lui, se fixe avant le compromis, mieux vaut arriver à la négociation en sachant où se situe le bien dans le marché de sa commune : c'est ce qui vous dit s'il reste une marge, et laquelle.