L'état des lieux est le document qui décide, des années plus tard, de ce qui sera retenu sur la garantie locative. C'est le seul moment où les deux parties regardent le logement ensemble et écrivent ce qu'elles voient.
Pourquoi il est décisif
La règle est simple et brutale : sans état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il le restitue. Autrement dit, en l'absence de document, le bailleur ne peut quasiment rien réclamer — il lui manque le point de comparaison.
L'état des lieux protège donc d'abord le bailleur. Il protège aussi le locataire, en établissant noir sur blanc que la fissure du salon ou la tache du parquet existaient avant son arrivée.
Contradictoire, détaillé, annexé
Trois exigences :
- Contradictoire : établi en présence des deux parties, ou par un expert désigné d'un commun accord. Un document rédigé par le seul bailleur et envoyé au locataire n'a pas cette valeur.
- Détaillé : pièce par pièce, élément par élément. « Bon état général » ne veut rien dire. Ce qui compte, ce sont les mentions précises : état des murs, des sols, des châssis, des sanitaires, des appareils, et les relevés de compteurs.
- Annexé au bail et enregistré avec lui, gratuitement.
Les photographies datées, annexées au document et signées, valent mieux que trois paragraphes de description. Elles évitent la discussion sur ce que voulait dire « quelques traces ».
Qui paie ?
Si les parties le font elles-mêmes, cela ne coûte rien. Si elles désignent un expert commun, les honoraires se partagent par moitié. Un bailleur qui impose son propre expert et en met le coût entier à charge du locataire sort du cadre.
Chaque partie reste libre de faire venir son propre expert, à ses frais.
La sortie : comparaison, pas inventaire
L'état des lieux de sortie ne s'établit pas dans l'absolu : il se compare à celui d'entrée. Trois catégories en sortent.
| Catégorie | À charge de qui ? |
|---|---|
| Usure normale liée à l'occupation | Le bailleur |
| Dégradation imputable au locataire | Le locataire |
| Vétusté, âge du matériau | Le bailleur |
L'usure normale n'est jamais à charge du locataire. Une peinture ternie après six ans d'occupation, un joint de silicone à refaire, une moquette usée aux passages : c'est le coût du temps, pas une faute.
La vétusté joue aussi sur le montant : un appareil abîmé mais qui avait déjà dix ans ne se remplace pas à neuf aux frais du locataire. Les indemnisations tiennent compte de l'âge du bien dégradé.
Modifications en cours de bail
Si des travaux importants sont réalisés pendant l'occupation, faites-en un avenant à l'état des lieux. Sans cela, l'amélioration ou la dégradation qu'ils apportent sera discutée à la sortie sans repère écrit.
Restitution de la garantie
Quand l'état des lieux de sortie ne relève rien d'imputable, la garantie est libérée en totalité. En cas de désaccord, la somme reste bloquée jusqu'à accord écrit des deux parties ou décision de justice — raison de plus pour que le document d'entrée soit précis.