Confier la vente à une agence, c'est signer un contrat d'intermédiaire. Ce contrat est réglementé : certaines clauses sont interdites, d'autres sont plafonnées, et la durée de l'exclusivité n'est pas libre.
Exclusif, semi-exclusif, ouvert
- Mandat exclusif : une seule agence est chargée de la vente. Vous ne pouvez ni mandater une consœur, ni vendre par vous-même pendant la durée du mandat, sauf si le contrat réserve expressément cette possibilité.
- Mandat semi-exclusif : une seule agence, mais vous conservez le droit de vendre vous-même, généralement sans commission ou à commission réduite.
- Mandat non exclusif (ou ouvert) : plusieurs agences travaillent en parallèle ; celle qui apporte l'acquéreur touche la commission.
L'exclusivité n'est pas une faveur faite à l'agence : c'est une contrepartie. Elle justifie qu'elle investisse en photographie, en diffusion payante et en temps de visite. Sans exclusivité, ce budget est plus rarement engagé.
Ce que la réglementation impose
La réglementation belge sur les contrats d'intermédiaire immobilier encadre plusieurs points :
- Durée limitée. Un mandat exclusif est conclu pour une durée déterminée et courte. Il ne peut pas être reconduit tacitement à l'infini : la reconduction doit être signalée et rester résiliable.
- Résiliation. Le contrat doit prévoir des conditions de résiliation qui ne soient pas déséquilibrées au détriment du client.
- Indemnité plafonnée. L'indemnité réclamée si vous rompez le mandat ou vendez par vous-même ne peut pas revenir à faire payer la commission entière pour un travail non abouti.
- Information sur le prix. Le montant ou le mode de calcul de la commission doit être écrit, avec la précision de ce qu'il couvre.
Le délai de rétractation de 14 jours
Si le mandat a été signé ailleurs que dans les bureaux de l'agence — chez vous, lors de la visite d'estimation, ou à distance — vous disposez d'un délai de 14 jours pour vous rétracter, sans motif ni indemnité. L'agence doit vous informer de ce droit et vous remettre un formulaire de rétractation.
Point important : si vous demandez que la mission commence immédiatement pendant ce délai et que vous vous rétractez ensuite, l'agence peut réclamer une somme proportionnelle au travail déjà effectué.
Les clauses à relire deux fois
- La clause de « présentation » : elle prévoit une commission due si l'acheteur final avait été présenté par l'agence, même après la fin du mandat. Regardez sa durée.
- La reconduction : tacite ou expresse, et sur quelle durée.
- Le prix de mise en vente : peut-il être modifié sans avenant ?
- Les frais engagés restant à votre charge en cas d'échec.
Avant de signer : connaître le prix vous-même
Le mandat fixe un prix de mise en vente. Arriver à cette discussion avec votre propre repère, fondé sur les ventes réelles de votre commune, change la conversation : vous ne discutez plus un chiffre proposé, vous en comparez deux.