Le précompte immobilier est l'impôt que tout propriétaire paie chaque année pour détenir un bien. Malgré son nom, ce n'est pas une avance sur un autre impôt : c'est un impôt à part entière, régional, dont le montant surprend souvent parce qu'il additionne trois couches de pouvoir.
Qui le paie ?
Le redevable est la personne qui est propriétaire au 1er janvier de l'année. Vendre en cours d'année ne change rien pour l'année en cours : c'est le propriétaire au premier jour qui reçoit l'avertissement-extrait de rôle. À la vente, notaire et parties règlent souvent une répartition au prorata entre vendeur et acheteur, mais c'est un arrangement privé, sans effet sur l'administration.
L'usufruitier, l'emphytéote ou le superficiaire peuvent être redevables à la place du nu-propriétaire, selon le droit qui pèse sur le bien.
Comment il est calculé
Le calcul part du revenu cadastral indexé du bien — le revenu locatif fictif de 1975, réévalué chaque année. On lui applique :
- un taux de base régional ;
- les centimes additionnels provinciaux ;
- les centimes additionnels communaux.
Ces additionnels ne sont pas un détail : ils représentent l'essentiel du montant final. Le taux de base régional est modeste ; ce sont la province et surtout la commune qui, en votant leurs additionnels, déterminent ce que vous paierez réellement.
Pourquoi il varie d'une commune à l'autre
C'est la conséquence directe du point précédent : deux biens au revenu cadastral identique, l'un à Namur, l'autre dans une commune voisine, peuvent supporter un précompte sensiblement différent, uniquement parce que les additionnels communaux diffèrent. Le précompte fait ainsi partie du coût de détention qu'un acheteur avisé compare d'une commune à l'autre, au même titre que le prix au mètre carré.
Les réductions possibles
Selon la Région et la situation, des réductions s'appliquent : habitation dite modeste, présence de personnes à charge, situation de handicap, parfois de manière automatique, parfois sur demande. Elles peuvent alléger nettement la note. Vérifiez auprès de l'administration compétente de la Région du bien celles auxquelles vous avez droit.
Trois Régions, trois administrations
La perception se régionalise : la Flandre calcule et perçoit elle-même son précompte, tandis que la Wallonie et la Région bruxelloise s'appuient encore, pour partie, sur le SPF Finances. Les règles de réduction et les modalités pratiques diffèrent donc selon l'endroit — d'où l'intérêt de partir de la source régionale correspondant au bien.