Le vendeur d'un immeuble doit garantie pour les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage, ou qui en diminuent l'usage au point que l'acheteur n'aurait pas acheté, ou aurait payé moins, s'il les avait connus. Quatre conditions, cumulatives, décident de tout.
Les quatre conditions
- Le défaut est grave. Une porte qui grince n'est pas un vice caché. Une charpente attaquée par la mérule, un plancher qui cède, une infiltration structurelle, oui.
- Il est caché. Invisible lors d'un examen normal par un acheteur attentif. Une tache d'humidité au mur d'une chambre visitée est apparente : elle n'est pas garantie.
- Il est antérieur à la vente. Le germe du problème existait avant la signature, même s'il ne s'est manifesté qu'après.
- L'acheteur l'ignorait. Un défaut mentionné dans le compromis ou signalé pendant les visites ne peut plus être invoqué.
La clause d'exonération : très fréquente, pas toute-puissante
La plupart des compromis contiennent une clause du type « le bien est vendu dans l'état où il se trouve, sans garantie des vices cachés ». Entre particuliers, cette clause est valable et écarte en principe la garantie.
Elle tombe dans deux cas :
- Le vendeur connaissait le défaut et l'a tu. La mauvaise foi neutralise l'exonération, et c'est le point sur lequel se jouent la plupart des litiges.
- Le vendeur est un professionnel de l'immobilier ou de la construction : il est présumé connaître les défauts du bien qu'il vend.
Cette clause explique pourquoi il vaut mieux poser les questions gênantes par écrit avant de signer : une réponse écrite du vendeur devient une garantie qu'aucune clause de style n'efface.
Le délai : à bref délai après la découverte
L'action doit être introduite à bref délai après la découverte du vice — pas après la vente. Ce délai n'est pas chiffré par la loi : le juge l'apprécie selon la nature du défaut et le comportement des parties. En pratique, attendre plusieurs mois après avoir constaté le problème affaiblit sérieusement le dossier.
Faites constater le défaut par un expert dès la découverte, et écrivez au vendeur sans tarder, en recommandé.
Ce que vous pouvez demander
Deux voies : la résolution de la vente avec restitution du prix, ou une réduction du prix correspondant au coût de réparation. Si la mauvaise foi du vendeur est établie, des dommages et intérêts s'y ajoutent.
Ce qui relève d'autre chose
Certains problèmes ne sont pas des vices cachés mais des manquements distincts, souvent plus faciles à établir : absence de certificat énergétique, infraction urbanistique non déclarée, superficie très inférieure à celle annoncée, contrôle électrique non conforme non signalé. Ces manquements ont leurs propres régimes et leurs propres délais, généralement plus favorables à l'acheteur.