Vaak stelt men zich een aankoopbod voor als een simpel blijk van interesse, zonder gevolgen zolang er niets bij de notaris is getekend. Dat is een vergissing. Naar Belgisch recht komt de verkoop tot stand zodra er overeenstemming is over het goed en over de prijs. Een schriftelijk bod, aanvaard door de verkoper, kan je dus al binden - ruim vóór het compromis.
Wat een aanvaard bod in gang zet
Als je schriftelijk voorstelt om een goed te kopen tegen een bepaalde prijs en de verkoper dat bod als zodanig aanvaardt, is de overeenkomst gesloten: elke partij is in principe gebonden. Het compromis en daarna de akte doen niets meer dan die overeenkomst vaststellen en uitvoeren. Met andere woorden: de verbintenis kan ontstaan uit een e-mail of een document dat tijdens de bezichtiging wordt getekend, niet alleen uit een notariële akte.
Daarom stel je een bod niet lichtzinnig op: alles wat telt, moet erin staan vóór je het verstuurt.
Een korte geldigheidsduur bepalen
Een bod zonder termijn blijft openstaan en kan worden aanvaard op een moment dat je niet langer uitkomt. Vermeld altijd een geldigheidsduur - vaak enkele dagen - waarna het bod, zonder aanvaarding, vervalt. Dat beschermt je en legt een gezonde druk op de beslissing van de verkoper.
De voorwaarden in het bod vastleggen
De klassieke beschermingen moeten in het bod zelf staan:
- de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van het krediet, met bedrag en termijn;
- wat inbegrepen is in de verkoop;
- eventuele voorwaarden verbonden aan stedenbouw of aan de staat van het goed.
Achteraf toegevoegd, gelden ze niet meer: eenmaal het bod zonder voorbehoud is aanvaard, valt er moeilijk nog over nieuwe clausules te onderhandelen. Een bod "tegen de prijs, zonder voorwaarde" is de sterkste verbintenis - en de meest risicovolle als je financiering niet vaststaat.
Bod, compromis, akte: drie stappen van eenzelfde overeenkomst
- Het aanvaarde bod doet de verkoop ontstaan door de overeenstemming over het goed en de prijs.
- Het verkoopcompromis werkt die overeenkomst uit en beveiligt ze (voorwaarden, voorschot, termijnen).
- De authentieke akte maakt de verkoop tegenwerpbaar aan derden en zet de betaling van de rechten in gang.
De drie documenten beschrijven dezelfde verkoop, met een oplopende graad van formalisering. De verbintenis zelf kan al bij de eerste stap beginnen.
De juiste prijs bieden
Aangezien een aanvaard bod je bindt, kun je het beter niet lukraak bepalen. Weten waar het goed zich bevindt in de markt van zijn gemeente - erboven, eronder, binnen de vork van de recente verkopen - vertelt je of er onderhandelingsmarge is, en op welk niveau je een geloofwaardig bod plaatst zonder te veel te betalen.