De duurste vergissing bij een eerste aankoop bestaat erin te redeneren op basis van de vraagprijs. In België vertegenwoordigen de aankoopkosten een aanzienlijk bedrag dat contant wordt betaald, op het moment van de akte, en dat banken zelden financieren.
Dit artikel beschrijft de structuur van deze kosten. Het geeft bewust geen becijferde tarieven: die zijn gewestelijk, ze zijn de afgelopen jaren meermaals gewijzigd, en een verouderd tarief dat u in een artikel leest kost meer dan de afwezigheid van een tarief. De officiële bronnen achteraan het artikel geven de geldende waarde.
De registratierechten
Dit is de grootste post. Het gaat om een gewestelijke belasting geheven op de aankoop van een bestaand pand, berekend op de verkoopprijs.
Drie zaken bepalen wat u zult betalen:
- het Gewest waar het pand ligt - Brussel, Vlaanderen en Wallonië hebben elk hun eigen regeling en tarieven;
- het gebruik dat u ervan maakt - de aankoop van de eigen en enige woning geniet overal een gunstigere behandeling dan de aankoop van een beleggingspand;
- de toepasselijke verminderingsmechanismen: abattementen op een eerste schijf van de prijs, specifieke regelingen bij energetische renovatie, meeneembaarheid van reeds betaalde rechten bij een eerdere aankoop.
Deze regelingen zijn het voorwerp van frequente hervormingen, en de toegangsvoorwaarden zijn nauwkeurig - minimale bewoningsduur, afwezigheid van een ander pand in volle eigendom, termijn voor de vestiging van de woonplaats. Dit is het punt dat u door uw notaris moet laten controleren vóór u een compromis tekent, niet erna.
De btw, voor nieuwbouw
Een nieuwbouw volgt niet dezelfde logica: hij valt onder de btw en niet onder de registratierechten. De kwalificatie als « nieuw » berust op een precieze fiscale definitie die gekoppeld is aan de datum van eerste ingebruikname, en niet aan de visuele indruk van het pand.
Het terrein waarop het gebouwd is, kan naargelang het geval het btw-stelsel of dat van de registratierechten volgen. Bij dit soort verrichting moet de vraag beslecht worden vóór het bod: het kostenverschil is verre van marginaal.
De aktekosten
Het ereloon van de notaris is wettelijk getarifeerd en berekend volgens een degressief barema op de prijs: voor eenzelfde pand rekenen alle notarissen hetzelfde ereloon aan. De concurrentie speelt dus niet op deze post, wat u vrij laat om de uwe te kiezen op basis van beschikbaarheid en de kwaliteit van het advies.
Daarbij komen de administratieve kosten - hypothecaire opzoekingen, kadaster, stedenbouw, overschrijving - die uitgaven zijn die tot op de euro worden doorgerekend. De notaris kan er een gedetailleerde afrekening van bezorgen.
De kosten verbonden aan het krediet
Een systematisch onderschat punt: als u de aankoop financiert met een hypothecair krediet, veronderstelt dit een tweede akte, met haar eigen kosten - registratierecht van de hypotheek, ereloon, hypothecaire inschrijving.
Met andere woorden, een gefinancierde aankoop kost meer aan kosten dan een aankoop in contanten, los van de intresten. Banken bieden soms hypothecaire volmachten aan die goedkoper zijn bij de vestiging, maar die andere implicaties hebben: uitdrukkelijk te vergelijken.
Hoe becijferen vóór u een bod uitbrengt
- Bepaal het Gewest van het pand en de regeling die op uw situatie van toepassing is (eigen en enige woning, of niet).
- Raadpleeg het geldende tarief bij de FOD Financiën of bij uw notaris - niet in een artikel, ook niet dit artikel.
- Vraag de notaris om een voorafgaande afrekening: hij bezorgt die gewoonlijk, gratis, op basis van een beoogde prijs.
- Voeg de kosten van de kredietakte toe als u leent.
- Ga na of dit totaal beschikbaar blijft in eigen middelen, aangezien het bij de akte betaald wordt.
Het verband met de prijs die u voorstelt
Deze kosten worden niet onderhandeld - ze zijn wettelijk of getarifeerd. De enige hefboom waarover u beschikt is de prijs. Vandaar het belang om aan de onderhandeling te beginnen met een onderbouwde schatting: weten waar het pand zich bevindt in de vork van zijn buurt vertelt u of er een marge is, en van welke orde.