De compromis bindt u al; de notariële akte maakt die verbintenis tegenwerpelijk aan derden en draagt de eigendom officieel over. Daartussen besteedt de notaris enkele weken aan controles die noch de koper noch de verkoper alleen kan uitvoeren.
Waarom vier maanden?
De gebruikelijke termijn bedraagt ongeveer vier maanden. Dat is geen administratieve traagheid: de registratierechten moeten worden betaald binnen een termijn die begint te lopen vanaf de compromis, en de notaris plant de akte binnen dat venster. Een kortere termijn is mogelijk wanneer het dossier volledig is; een langere termijn wordt onderhandeld en in de compromis geschreven.
Wat de notaris nagaat
- Stedenbouw: bestemming van het pand, afgeleverde vergunningen, eventuele overtredingen, onteigeningsplannen. Hij bevraagt de gemeente en het Gewest.
- Hypotheken en beslagen: de notaris verzekert zich ervan dat het pand vrij is van inschrijvingen, of organiseert de handlichting op de verkoopprijs.
- De bodemtoestand: naargelang het Gewest is vóór de verkoop een attest of informatie over eventuele verontreiniging vereist.
- Schulden op het pand: achterstallige mede-eigendomskosten, onroerende voorheffing, gemeentebelastingen. Ze worden bij de verkoop aangezuiverd.
- De bekwaamheid van de partijen: huwelijksvermogensstelsel, volmachten, onverdeeldheid, vennootschap.
De notaris controleert de bouwtechnische staat niet. Dak, vocht en elektriciteit blijven uw zaak — dat is de rol van het bezoek, de elektrische keuring en desgevallend een deskundige.
De dag van de ondertekening
De akte wordt voorgelezen, of de inhoud ervan toegelicht, en vervolgens door alle partijen ondertekend. Op dat precieze moment:
- wordt het saldo van de prijs vanaf de derdenrekening van de notaris aan de verkoper overgemaakt. Het geld moet er vóór de zitting zijn aangekomen: een overschrijving die diezelfde ochtend vertrekt, volstaat niet;
- worden de kosten ingehouden (registratierechten, ereloon, overschrijvingskosten);
- gaat de eigendom over, met de risico's die daarbij horen;
- worden de sleutels overhandigd, tenzij de compromis anders bepaalt — bijvoorbeeld een tijdelijke bewoning door de verkoper.
De energie- en watermeters worden bij die gelegenheid opgenomen en overgedragen.
Eén notaris of twee?
Elke partij mag de hare hebben. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, verdubbelt dat de kosten niet: het ereloon wordt tussen beide kantoren verdeeld. Uw eigen notaris nemen kost dus evenveel en levert advies op dat u niet deelt met de tegenpartij.
Wat de akte kan vertragen
Een ontbrekende vergunning, een ontdekte stedenbouwkundige overtreding, een niet-vereffende nalatenschap aan verkoperszijde, een niet-vrijgegeven krediet aan koperszijde. Die situaties raken opgelost, maar des te sneller wanneer ze bij de compromis aan de notaris worden gemeld in plaats van drie weken vóór de ondertekening ontdekt.