Je leencapaciteit is geen vast cijfer: het is het resultaat van een afweging die de bank maakt tussen het risico dat ze neemt en je inkomen. Vier parameters sturen die berekening. Ze begrijpen behoedt je ervoor te mikken op een goed dat de financiering niet zal volgen.
De quotiteit
De quotiteit is het deel van de prijs dat je leent, terwijl de rest uit je eigen middelen komt. Een quotiteit van 90 % betekent 10 % eigen inbreng. Hoe hoger de quotiteit, hoe groter het risico voor de bank: ze verrekent dat in de rentevoet, of weigert boven een bepaalde drempel. De Nationale Bank verwacht van de banken dat ze hoge quotiteiten afbakenen, nog strikter voor een investeringsgoed dan voor de eigen woning.
Praktisch gevolg: over een eigen inbreng beschikken verruimt de keuze aan goederen én verbetert de voorwaarden.
De aflossingslast
Dat is het deel van je inkomen dat elke maand naar de maandlast gaat. Een verspreide vuistregel plafonneert die rond een derde van het netto-inkomen van het gezin, maar dat is geen wet: de bank redeneert vooral in termen van leefgeld, dat wil zeggen wat overblijft zodra de maandlast en de vaste kosten betaald zijn. Twee gezinnen met hetzelfde inkomen hebben niet dezelfde capaciteit als het ene al andere kredieten heeft.
De eigen inbreng en de kosten contant
Punt dat systematisch wordt onderschat: de aankoopkosten — registratierechten, aktekosten, kredietkosten — worden contant betaald, bij de akte, en de bank financiert ze zelden. Ze komen dus bovenop de nodige eigen inbreng. Dat totaal becijferen vóór je een goed zoekt, behoedt je voor onaangename verrassingen op het moment van het bod.
De looptijd
De looptijd van het krediet verlengen verlaagt de maandlast, en verbetert dus de aflossingslast — maar verhoogt de totale kostprijs die je over de hele duur van de lening betaalt. Het is een regelknop, geen gratis oplossing: capaciteit winnen via de looptijd betaal je in gecumuleerde interesten.
Van budget naar de juiste prijs
Zodra je capaciteit gekend is, wordt de vraag: mikt dat budget op de bovenkant, het midden of de onderkant van de markt in de beoogde gemeente? Je enveloppe situeren in de vork van de recente verkopen zegt je welk type goed werkelijk binnen je bereik ligt, en behoedt je ervoor tijd te verliezen aan goederen buiten budget — of te veel te betalen voor een betaalbaar goed.