De plaatsbeschrijving is het document dat jaren later beslist over wat op de huurwaarborg wordt ingehouden. Het is het enige moment waarop beide partijen samen naar de woning kijken en opschrijven wat ze zien.
Waarom ze doorslaggevend is
De regel is eenvoudig en hard: zonder gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede wordt de huurder geacht het pand te hebben ontvangen in de staat waarin hij het teruggeeft. Zonder document kan de verhuurder met andere woorden vrijwel niets vorderen — het vergelijkingspunt ontbreekt.
De plaatsbeschrijving beschermt dus in de eerste plaats de verhuurder. Ze beschermt ook de huurder, door zwart op wit vast te leggen dat de barst in de woonkamer of de vlek op het parket er al vóór zijn aankomst was.
Tegensprekelijk, gedetailleerd, aangehecht
Drie vereisten:
- Tegensprekelijk: opgemaakt in aanwezigheid van beide partijen, of door een in onderling akkoord aangewezen deskundige. Een document dat alleen door de verhuurder wordt opgesteld en naar de huurder gestuurd, heeft die waarde niet.
- Gedetailleerd: kamer per kamer, element per element. « Goede algemene staat » zegt niets. Wat telt, zijn de precieze vermeldingen: staat van muren, vloeren, ramen, sanitair, toestellen, en de meterstanden.
- Bij de huurovereenkomst gevoegd en samen daarmee geregistreerd, gratis.
Gedateerde foto's, aan het document gehecht en ondertekend, zijn meer waard dan drie alinea's beschrijving. Ze vermijden de discussie over wat « enkele sporen » betekende.
Wie betaalt?
Doen de partijen het zelf, dan kost het niets. Wijzen ze een gemeenschappelijke deskundige aan, dan wordt het ereloon bij helften gedeeld. Een verhuurder die zijn eigen deskundige oplegt en de volledige kost bij de huurder legt, valt buiten het kader.
Elke partij blijft vrij haar eigen deskundige te laten komen, op eigen kosten.
De uittrede: vergelijking, geen inventaris
De plaatsbeschrijving bij uittrede wordt niet in het absolute opgemaakt: ze wordt vergeleken met die bij intrede. Daaruit komen drie categorieën.
| Categorie | Ten laste van wie? |
|---|---|
| Normale slijtage door bewoning | De verhuurder |
| Beschadiging toe te rekenen aan de huurder | De huurder |
| Ouderdom van het materiaal | De verhuurder |
Normale slijtage komt nooit ten laste van de huurder. Verkleurde verf na zes jaar bewoning, een siliconenvoeg die moet worden vernieuwd, tapijt dat op de looppaden is versleten: dat is de kost van de tijd, geen fout.
Ook de ouderdom speelt op het bedrag: een beschadigd toestel dat al tien jaar oud was, wordt niet op kosten van de huurder door een nieuw vervangen. Vergoedingen houden rekening met de leeftijd van het beschadigde goed.
Wijzigingen tijdens de huur
Worden er tijdens de bewoning belangrijke werken uitgevoerd, maak er dan een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving van. Zonder dat wordt de verbetering of verslechtering die ze meebrengen bij uittrede besproken zonder geschreven richtpunt.
Teruggave van de waarborg
Stelt de plaatsbeschrijving bij uittrede niets toerekenbaars vast, dan wordt de waarborg volledig vrijgegeven. Bij onenigheid blijft het bedrag geblokkeerd tot beide partijen schriftelijk akkoord gaan of tot een rechterlijke beslissing — een reden te meer om het document bij intrede nauwkeurig op te maken.