Het kadastraal inkomen is niet wat uw pand opbrengt: het is een fictief jaarlijks netto-huurinkomen, dat wordt geacht weer te geven wat de woning in één jaar had kunnen opbrengen tegen de voorwaarden van de huurmarkt van 1975. Dit referentiecijfer, oud en theoretisch, blijft de sleutel tot verschillende Belgische onroerende belastingen.
Hoe het wordt bepaald
Het kadastraal inkomen wordt vastgesteld door de Administratie Opmetingen en Waarderingen van de FOD Financiën (het vroegere kadaster). Voor een woning steunt het op fysieke kenmerken: oppervlakte, aantal kamers, comfort, ligging, vergeleken met referentiepercelen uit die tijd.
De verkregen waarde wordt uitgedrukt in euro en stemt per definitie overeen met de huurmarkt van 1975 - het jaar van de laatste algemene perequatie. Ze is sindsdien nooit globaal herberekend. Daarom kunnen twee panden die vandaag vergelijkbaar zijn, sterk uiteenlopende kadastrale inkomens dragen, naargelang de toestand van de lokale markt in 1975 en de sindsdien aangegeven verbouwingen.
De jaarlijkse indexering
Het basiskadastraal inkomen blijft bevroren, maar er wordt elk jaar een indexeringscoëfficiënt op toegepast die de FOD Financiën publiceert. Het is het geïndexeerde kadastraal inkomen dat werkelijk dient voor de berekening van de belastingen. Het stijgt dus automatisch elk jaar, zonder dat het pand verandert.
Waarvoor het dient
Twee hoofdtoepassingen:
- De onroerende voorheffing: deze jaarlijkse gewestbelasting wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Dat is het meest gangbare gebruik.
- De personenbelasting: naargelang het gebruik van het pand (eigen woning, tweede verblijf, verhuurd aan een particulier of aan een beroepsgebruiker) kan het kadastraal inkomen meespelen in het belastbaar inkomen. De regels verschillen per geval en evolueren.
Het dient ook als referentie voor diverse afgeleide regelingen (verminderingen, vrijstellingen, toegangsvoorwaarden tot bepaalde voordelen).
Wat u moet aangeven
Een nieuwbouw, een uitbreiding of een ingrijpende verbouwing (inrichting van de zolder, toevoeging van een badkamer, aanbouw) wijzigen de kenmerken van het pand: ze moeten worden aangegeven bij de FOD Financiën, die het kadastraal inkomen herberekent. Dit nalaten stelt u bloot aan een retroactieve regularisatie. Omgekeerd kan een duurzame verslechtering een herziening naar beneden rechtvaardigen, op aanvraag.
Het verband met de marktwaarde
Het kadastraal inkomen staat los van de huidige prijzen: het zegt niets over wat uw pand vandaag waard is. Daarvoor zijn de recente transacties in uw gemeente doorslaggevend, niet een barema uit 1975. De twee cijfers beantwoorden twee verschillende vragen - het ene bepaalt uw belastingen, het andere uw prijs.