Het huurrendement meet wat je investering opbrengt, afgezet tegen wat ze je heeft gekost. De basisformule past op één regel, maar twee methodefouten volstaan om een middelmatig rendement in een flatterend rendement te veranderen - en om de hele beslissing te vertekenen.
Het brutorendement
De formule:
Brutorendement (%) = (jaarlijkse huur / aankoopprijs) × 100
Een woning die voor 900 € per maand wordt verhuurd, oftewel 10.800 € per jaar, gekocht voor 240.000 €, levert een brutorendement van 4,5 % op.
De eerste fout bestaat erin de vraagprijs als noemer te nemen. Het juiste cijfer is de aankoopprijs inclusief alle kosten: de betaalde prijs plus de aankoopkosten (registratierechten, aktekosten, eventuele kredietkosten). Die kosten vertegenwoordigen een aanzienlijk bedrag, contant te betalen; ze negeren overschat het rendement van bij het begin.
Het nettorendement
Het brutorendement negeert alles wat je elk jaar zult betalen om het goed te bezitten en te verhuren. Het nettorendement brengt dat in mindering:
- de onroerende voorheffing (jaarlijkse gewestelijke belasting);
- de niet-recupereerbare kosten ten laste van de huurder;
- de verzekering als eigenaar en, in mede-eigendom, het aandeel in het groot onderhoud;
- het courant onderhoud en een voorziening voor grote werken;
- de huurleegstand: een woning wordt nooit 12 maanden op 12 verhuurd gedurende de hele periode waarin je ze bezit;
- het beheer, of je het nu uitbesteedt (erelonen) of zelf op je neemt (je tijd).
In de praktijk ligt het nettorendement duidelijk lager dan het bruto. Het is dit cijfer dat de beslissing moet sturen, en niet het cijfer dat in advertenties voor investeringen wordt vermeld, wat vrijwel altijd het bruto is.
De fout om op de huur te redeneren
Een hoge huur maakt nog geen goede belegging: het is de verhouding tot de betaalde prijs die telt. Een duur goed in een gegeerde buurt kan een lager rendement bieden dan een bescheiden goed elders, en tegelijk andere troeven hebben (potentieel voor meerwaarde, minder leegstand). Rendement en meerwaarde zijn twee verschillende logica's die je moet afwegen, niet verwarren.
Het echte vertrekpunt: de prijs
Aangezien de aankoopprijs in de noemer staat, is het die prijs die het rendement bepaalt. Te veel betalen drukt de rentabiliteit ongeacht de huur. Vóór je over rendement redeneert, moet je dus weten of de gevraagde prijs in lijn ligt met de lokale markt: waar situeert hij zich, voor een vergelijkbare buurt en type goed, in de vork van de recente verkopen? Het is die referentie, en niet de verhoopte huur, die zegt of de operatie op goede basis vertrekt.