De huurwaarborg beschermt de verhuurder tegen de tekortkomingen van de huurder - onbetaalde huur, schade die de normale slijtage overstijgt. Het is geen cadeau, noch een eerste huur: het is een geïmmobiliseerde som, teruggegeven aan het einde van de huur als alles in orde is. De regels behoren tot de bevoegdheid van de Gewesten, en het is dat van de woning dat van toepassing is.
Waar de waarborg moet worden geplaatst
Het principe is gemeenschappelijk voor de drie Gewesten: de waarborg wordt niet in contanten aan de eigenaar overhandigd en blijft niet op zijn rekening. Wanneer ze de vorm van een geldsom aanneemt, wordt ze geplaatst op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder, bij een bank. De intresten komen de huurder toe. Noch de verhuurder noch de huurder kan er alleen aan raken: de vrijgave veronderstelt een schriftelijk akkoord van beiden, of een gerechtelijke beslissing.
Een verhuurder die de waarborg « in handen » of op zijn eigen rekening eist, bevindt zich buiten het wettelijke kader.
Hoeveel mag men vragen?
Het maximumbedrag hangt af van het Gewest en van de vorm van de waarborg:
- In Wallonië en Brussel is de waarborg onder de vorm van een geblokkeerde rekening geplafonneerd op twee maanden huur. Een bankwaarborg, samengesteld via maandelijkse stortingen, kan drie maanden bereiken.
- In Vlaanderen bedraagt het plafond drie maanden huur.
Deze regels zijn de afgelopen jaren geëvolueerd en bevatten steunmechanismen bij de samenstelling voor huurders die de som niet kunnen voorschieten. Controleer de geldende regeling bij de overeenkomstige gewestelijke bron.
Wat ze dekt - en wat ze niet dekt
De waarborg dient om, aan het einde van de huur, eventuele onbetaalde huur of lasten en schade die de normale slijtage overstijgt te dekken. Ze dekt niet de gewone huurslijtage: muren die na meerdere jaren normale bewoning moeten worden opgefrist, rechtvaardigen geen inhouding.
Het is de plaatsbeschrijving bij intrede, vergeleken met de plaatsbeschrijving bij uittrede, die het mogelijk maakt te oordelen. Vandaar het belang van een gedetailleerde en tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede: zonder die wordt de huurder geacht het pand in goede staat te hebben ontvangen.
De teruggave
Aan het einde van de huur, na de plaatsbeschrijving bij uittrede:
- als beide partijen akkoord zijn, ondertekenen zij de opheffing van de blokkering en geeft de bank de waarborg en haar intresten terug;
- bij onenigheid over een inhouding, veronderstelt de vrijgave een beslissing van de vrederechter, daartoe geadieerd.
De waarborg is dus nooit van rechtswege « verloren »: elke inhouding moet gerechtvaardigd zijn en, bij gebrek aan akkoord, beslecht worden door een rechter.