Een huur indexeren is niet ze naar believen verhogen: het is ze herrekenen volgens een wettelijke formule gekoppeld aan de inflatie. Het mechanisme beschermt evenzeer de huurder (de huur schiet niet omhoog) als de verhuurder (de huur verliest niet aan waarde met de tijd).
De gezondheidsindex, niet de brute inflatie
De indexering volgt niet zomaar een index, maar de gezondheidsindex — de consumptieprijsindex waaruit bepaalde producten (tabak, alcohol, brandstoffen) zijn geweerd. Het is dezelfde index die dient voor de indexering van de lonen. Hij wordt elke maand gepubliceerd door Statbel.
De formule
De berekening is bij wet vastgelegd:
Nieuwe huur = basishuur × gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de huurovereenkomst / gezondheidsindex van de maand vóór de inwerkingtreding van de huurovereenkomst
De « basishuur » is die welke bij aanvang werd overeengekomen, en de « aanvangsindex » is vastgeklikt bij de ondertekening. Men herindexeert dus nooit op de reeds geïndexeerde huur van vorig jaar: men vertrekt altijd opnieuw van de basishuur en de aanvangsindex. De FOD Economie stelt een officiële rekenmodule ter beschikking die deze formule toepast.
De voorwaarden
De indexering is slechts mogelijk indien:
- de huurovereenkomst geschreven is (een mondelinge huurovereenkomst wordt niet geïndexeerd);
- men de periodiciteit respecteert: eenmaal per jaar ten hoogste, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst;
- de verhuurder ze vraagt: ze is niet automatisch. Bij gebrek aan een vraag wordt ze slechts over een beperkte periode in het verleden ingehaald, niet over alle vergeten jaren.
De huurder die een indexeringsvraag ontvangt, kan er dus de berekening van controleren: een verkeerd berekende indexering is niet verschuldigd.
De energieprestatie verandert de zaak
De afgelopen jaren hebben verschillende Gewesten de indexering van woningen met slechte energielabels aan voorwaarden onderworpen of geplafonneerd: naargelang het Gewest en de periode kon een slecht gerangschikte woning niet, of slechts gedeeltelijk, worden geïndexeerd. Deze maatregelen evolueren. Controleer vóór de indexering de geldende regeling in het Gewest van de woning en het label van het pand.
Wat de indexering niet doet
De indexering volgt de inflatie, niet de markt. Als de huurprijzen in de gemeente sterk zijn gestegen, haalt de indexering dat verschil niet in: ze laat niet toe een op de markt ondergewaardeerde huur opnieuw af te stemmen. Die herafstemming valt onder andere, sterker omkaderde mechanismen — en veronderstelt eerst te weten waar het pand zich bevindt in de lokaal gehanteerde prijzen.