Enkele nachten per maand verhuren is in België allesbehalve informeel. Vier lagen regels stapelen zich op, en een toelating op de ene laag ontslaat u van geen enkele andere.
1. Het Gewest: voorafgaande aangifte of aanmelding
Toerisme is een gewestelijke bevoegdheid, en elk Gewest legt een formaliteit op vóór de eerste overnachting.
- Brussels Hoofdstedelijk Gewest: toeristisch logies is onderworpen aan een registratieprocedure, met voorwaarden inzake veiligheid en verzekering. Het verkregen nummer moet in de advertenties staan.
- Wallonië: het Waals Toerismewetboek organiseert de aangifte van logies en, voor bepaalde beschermde benamingen, een vergunning.
- Vlaanderen: het logiesdecreet legt een voorafgaande aanmelding en de naleving van minimumnormen op.
In de drie gevallen zijn boekingsplatformen gehouden die identificatienummers door te geven of na te gaan. Verhuren zonder in orde te zijn, stelt bloot aan administratieve geldboetes.
2. De mede-eigendom: het reglement gaat voor
Dat is de horde die het vaakst te laat wordt ontdekt. Een basisakte of reglement van inwendige orde kan het gebouw voorbehouden aan bewoning, activiteiten van commerciële aard verbieden, of kortverblijf uitdrukkelijk uitsluiten. Dat verbod geldt ook al heeft het Gewest u geregistreerd.
Lees de basisakte vóór u met die bedoeling koopt. Een algemene vergadering kan het reglement wijzigen, maar met de bij wet bepaalde meerderheden, wat nooit verworven is.
3. Stedenbouw: de bestemmingswijziging
Een woning duurzaam omvormen tot toeristisch logies kan een bestemmingswijziging uitmaken die aan een stedenbouwkundige vergunning is onderworpen, naargelang het Gewest en de intensiteit van de activiteit. Sommige gemeenten voegen daar eigen reglementen aan toe: quota per wijk, maximale dichtheid, beperkingen in bepaalde straten.
Het juridische onderscheid speelt vaak op de regelmaat en de omvang: zijn hoofdverblijfplaats enkele weken per jaar verhuren is niet hetzelfde als het hele jaar door een appartement uitbaten.
4. Fiscaliteit: drie stromen, geen één
Een kortverblijf dat aan de klant wordt gefactureerd, vermengt in werkelijkheid:
- de terbeschikkingstelling van het onroerend goed, belast als onroerend inkomen;
- de verhuur van het meubilair, belast als roerend inkomen;
- de diensten — schoonmaak, ontbijt, linnen, onthaal — die onder diverse of beroepsinkomsten vallen.
Worden de diensten aanzienlijk en de activiteit regelmatig, dan kan het geheel omslaan naar beroepsinkomsten, met sociale bijdragen en btw. De overeenkomst en de facturatie moeten die opsplitsing weerspiegelen; zoniet kan de administratie het geheel herkwalificeren.
Vóór u begint: een kwestie van rendement
Kortverblijf toont vleiende prijzen per nacht, maar veronderstelt onregelmatige bezettingsgraden, reële beheerskosten en een zwaardere fiscaliteit dan een klassieke huur. De eerlijke vergelijking gebeurt op het jaarlijkse nettorendement, niet op het tarief van een zomernacht — en ze begint met te weten wat het pand werkelijk waard is in de markt van zijn gemeente.