De verkoop aan een kantoor toevertrouwen betekent een bemiddelingsovereenkomst tekenen. Die overeenkomst is gereglementeerd: bepaalde clausules zijn verboden, andere begrensd, en de duur van de exclusiviteit is niet vrij.
Exclusief, half-exclusief, open
- Exclusieve opdracht: één enkel kantoor is met de verkoop belast. U mag noch een ander kantoor aanstellen, noch zelf verkopen tijdens de looptijd, tenzij de overeenkomst die mogelijkheid uitdrukkelijk voorbehoudt.
- Half-exclusieve opdracht: één kantoor, maar u behoudt het recht zelf te verkopen, doorgaans zonder commissie of tegen een verlaagde commissie.
- Niet-exclusieve (of open) opdracht: meerdere kantoren werken parallel; wie de koper aanbrengt, ontvangt de commissie.
Exclusiviteit is geen gunst aan het kantoor: het is een tegenprestatie. Ze verantwoordt dat het investeert in fotografie, betaalde verspreiding en bezoektijd. Zonder exclusiviteit wordt dat budget zelden vrijgemaakt.
Wat de regelgeving oplegt
De Belgische regelgeving over vastgoedbemiddelingsovereenkomsten omkadert verschillende punten:
- Beperkte duur. Een exclusieve opdracht wordt gesloten voor een bepaalde en korte duur. Ze kan niet eindeloos stilzwijgend worden verlengd: de verlenging moet worden gemeld en opzegbaar blijven.
- Opzegging. De overeenkomst moet opzeggingsvoorwaarden bevatten die niet onevenwichtig zijn ten nadele van de klant.
- Begrensde vergoeding. De vergoeding die wordt gevorderd wanneer u de opdracht verbreekt of zelf verkoopt, mag er niet op neerkomen dat u de volledige commissie betaalt voor niet-afgerond werk.
- Informatie over de prijs. Het bedrag of de berekeningswijze van de commissie moet schriftelijk vaststaan, met vermelding van wat ze dekt.
De herroepingstermijn van 14 dagen
Werd de opdracht elders dan in de kantoren van het vastgoedkantoor ondertekend — bij u thuis, tijdens het schattingsbezoek of op afstand — dan beschikt u over een termijn van 14 dagen om te herroepen, zonder motief of vergoeding. Het kantoor moet u over dat recht informeren en u een herroepingsformulier bezorgen.
Belangrijk: vraagt u dat de opdracht onmiddellijk tijdens die termijn start en herroept u nadien, dan mag het kantoor een bedrag vorderen dat evenredig is met het reeds verrichte werk.
De clausules die u twee keer moet lezen
- De « voorstellingsclausule »: ze voorziet in een commissie wanneer de uiteindelijke koper door het kantoor was voorgesteld, zelfs na afloop van de opdracht. Bekijk de duur ervan.
- De verlenging: stilzwijgend of uitdrukkelijk, en voor welke duur.
- De vraagprijs: kan die zonder bijvoegsel worden gewijzigd?
- De gemaakte kosten die bij mislukking te uwen laste blijven.
Vóór de ondertekening: de prijs zelf kennen
De opdracht legt een vraagprijs vast. Met uw eigen richtpunt aan dat gesprek beginnen, gestoeld op de werkelijke verkopen in uw gemeente, verandert het gesprek: u bespreekt niet langer een voorgesteld cijfer, u vergelijkt er twee.