Medehuur is niet zomaar « meerdere mensen in één woning ». Juridisch bepaalt de manier waarop de huurovereenkomst is opgezet wie wat verschuldigd is, wat er gebeurt wanneer iemand vertrekt, en de speelruimte van de eigenaar. Twee heel verschillende constructies dragen dezelfde courante naam.
Eén enkele huurovereenkomst of afzonderlijke huurovereenkomsten
Er bestaan twee structuren:
- de enkele huurovereenkomst, door alle medehuurders samen ondertekend voor de volledige woning. Dit is de meest verspreide formule. De medehuurders vormen een groep tegenover de verhuurder.
- afzonderlijke huurovereenkomsten, waarbij elke bewoner zijn kamer huurt via een apart contract, terwijl de gemeenschappelijke ruimtes worden gedeeld. De verhuurder heeft dan een individuele relatie met elk van hen.
De keuze verandert alles: verantwoordelijkheden, beheer van vertrekken, berekening van de waarborgen. Onder een enkele huurovereenkomst leggen Wallonië en het Brussels Gewest bovendien een medehuurpact op, een schriftelijke overeenkomst tussen medehuurders die het samenleven regelt (verdeling van huur en kosten, waarborg, onderhoud, vertrek).
Het hoofdelijkheidsbeding
Dit is het punt met de zwaarste gevolgen. Onder een enkele huurovereenkomst met hoofdelijkheidsbeding is elke medehuurder gehouden tot de volledige huur, niet enkel tot zijn aandeel. Als één iemand niet betaalt of verdwijnt, kan de verhuurder het geheel van de anderen vorderen. De hoofdelijkheid beschermt de eigenaar; voor de medehuurders maakt ze van de keuze van een medebewoner een gedeeld financieel risico.
Het medehuurpact laat toe de verdeling intern te organiseren, maar het is niet tegenstelbaar aan de verhuurder: tegenover hem primeert de hoofdelijkheid zolang ze in de huurovereenkomst is voorzien.
Het vertrek van een medehuurder
Wat gebeurt er wanneer één iemand vóór de anderen wil vertrekken? De gewestelijke regimes voorzien een opzeg door de vertrekkende medehuurder en, vaak, een logica van vervanging: de vertrekker kan verplicht zijn een vervanger voor te stellen, en zijn volledige bevrijding hangt af van het akkoord van de andere medehuurders en van de verhuurder. Zonder anticipatie laat een slecht omkaderd vertrek de vertrekker langer verbonden dan hij denkt.
De huurwaarborg volgt dezelfde groepslogica: de samenstelling en de teruggave ervan worden collectief beheerd, iets wat het pact er belang bij heeft in detail te regelen.
Drie Gewesten, drie regimes
De woninghuurovereenkomst is een gewestelijke bevoegdheid: Wallonië, het Brussels Gewest en Vlaanderen hebben elk hun eigen kader voor medehuur, met verschillen op het vlak van het pact, de hoofdelijkheid en de vertrekken. Vóór je tekent, ga het regime van het Gewest van de woning na bij de overeenstemmende officiële bron - het is dat regime dat van toepassing is, ongeacht de verblijfplaats van de medehuurders.