De onroerende voorheffing is de belasting die elke eigenaar jaarlijks betaalt om een goed te bezitten. Ondanks haar naam is het geen voorschot op een andere belasting: het is een volwaardige, gewestelijke belasting, waarvan het bedrag vaak verrast omdat het drie bestuurslagen optelt.
Wie betaalt ze?
De belastingplichtige is de persoon die eigenaar is op 1 januari van het jaar. In de loop van het jaar verkopen verandert niets voor het lopende jaar: het is de eigenaar op de eerste dag die het aanslagbiljet ontvangt. Bij de verkoop regelen notaris en partijen vaak een verdeling pro rata tussen verkoper en koper, maar dat is een private afspraak, zonder gevolg voor de administratie.
De vruchtgebruiker, de erfpachter of de opstalhouder kunnen belastingplichtig zijn in de plaats van de naakte eigenaar, naargelang het recht dat op het goed rust.
Hoe wordt ze berekend
De berekening vertrekt van het geïndexeerde kadastraal inkomen van het goed - het fictieve huurinkomen van 1975, jaarlijks herwaardeerd. Daarop wordt toegepast:
- een gewestelijk basistarief;
- de provinciale opcentiemen;
- de gemeentelijke opcentiemen.
Die opcentiemen zijn geen detail: ze vormen het grootste deel van het eindbedrag. Het gewestelijke basistarief is bescheiden; het zijn de provincie en vooral de gemeente die, door hun opcentiemen te stemmen, bepalen wat je werkelijk zult betalen.
Waarom ze verschilt van gemeente tot gemeente
Dat is het rechtstreekse gevolg van het vorige punt: twee goederen met een identiek kadastraal inkomen, het ene in Namen, het andere in een buurgemeente, kunnen een merkbaar verschillende voorheffing dragen, enkel omdat de gemeentelijke opcentiemen verschillen. De voorheffing maakt zo deel uit van de bezitskost die een oplettende koper van gemeente tot gemeente vergelijkt, net als de prijs per vierkante meter.
De mogelijke verminderingen
Naargelang het Gewest en de situatie gelden er verminderingen: een zogenaamd bescheiden woning, de aanwezigheid van personen ten laste, een situatie van handicap, soms automatisch, soms op aanvraag. Ze kunnen de rekening flink verlichten. Ga bij de bevoegde administratie van het Gewest van het goed na op welke je recht hebt.
Drie Gewesten, drie administraties
De inning wordt geregionaliseerd: Vlaanderen berekent en int zelf zijn voorheffing, terwijl Wallonië en het Brusselse Gewest zich nog deels op de FOD Financiën steunen. De verminderingsregels en de praktische modaliteiten verschillen dus naargelang de plaats - vandaar het belang om te vertrekken van de gewestelijke bron die bij het goed hoort.