De vierkantemeterprijs is het meest geciteerde en minst betrouwbare cijfer van de vastgoedmarkt. Hij heeft één verdienste: hij is eenvoudig. Hij heeft drie gebreken, en elk volstaat om een schatting scheef te trekken.
Gebrek 1: de prijs is niet evenredig met de oppervlakte
De intuïtie zegt dat een pand dat twee keer zo groot is, twee keer zoveel waard is. De markt zegt iets anders. Een deel van de waarde van een woning — de grond, de ligging, de keuken, de badkamer, de aansluitingen — verdubbelt niet wanneer de oppervlakte verdubbelt.
Gevolg: de prijs per m² daalt naarmate de oppervlakte stijgt. Een studio van 40 m² toont een duidelijk hogere prijs per m² dan een huis van 200 m² in dezelfde straat, zonder dat dat iets zegt over de kwaliteit van het een of het ander. De prijs per m² « van de gemeente » toepassen op een groot pand overwaardeert het; op een klein pand onderwaardeert hij het.
Gebrek 2: het gemiddelde telt onvergelijkbare panden samen
Een gemeentelijke prijs per m² wordt berekend op alle verkopen: studio's en villa's, nieuwbouw en te renoveren, donkere gelijkvloerse verdiepingen en bovenste verdiepingen met uitzicht. Dat is niet de prijs van een pand, het is het gemiddelde van een heterogene populatie.
Twee gemeenten met dezelfde prijs per m² kunnen zeer verschillende markten hebben: de ene met veel kleine appartementen die duur zijn per meter, de andere met gezinswoningen die goedkoper zijn per meter maar duurder per eenheid.
Gebrek 3: de noemer zelf is vaag
« Bewoonbare oppervlakte » heeft in België geen unieke definitie. Naargelang de gewoonten tellen ingerichte zolders, de veranda, de geïntegreerde garage, de kelders of de oppervlakten onder 1,80 m hoogte wel of niet mee. Twee advertenties voor dezelfde woning kunnen 120 en 145 m² vermelden.
Een betrouwbare prijs delen door een onzekere oppervlakte levert geen betrouwbare verhouding op: het levert een verhouding op waarvan men niet weet wat ze meet.
Waar de prijs per m² wel goed voor is
Hij blijft nuttig om panden van dezelfde aard in eenzelfde zone te vergelijken: twee appartementen van vergelijkbare grootte, in dezelfde wijk, in dezelfde staat. Daar is de noemer vergelijkbaar en speelt de niet-evenredigheid nauwelijks.
Hij is ook leesbaar in de tijd: de evolutie van de prijs per m² van een homogeen segment jaar na jaar volgen, zegt iets waars over de trend.
Waar u beter naar kijkt
Een vork, geen punt. Het verschil tussen het eerste en het derde kwartiel van de verkopen beschrijft de markt veel beter dan één waarde: het zegt zowel waar het centrum ligt als hoe sterk de panden errond gespreid zijn.
Het transactievolume. Een mediaan berekend op 400 jaarlijkse verkopen en een mediaan berekend op 9 verkopen leest men niet op dezelfde manier. Het volume bepaalt het vertrouwen dat men het cijfer kan geven.
De geografische fijnheid. De ligging verklaart een aanzienlijk deel van de prijsspreiding. Gemeten op de Belgische statistische sectoren daalt die spreiding duidelijk wanneer men van de gemeente naar de wijk afdaalt: de interkwartielafstand van huizen gaat van ongeveer 55 % van de mediaan op gemeentelijk niveau naar ongeveer 46 % op sectorniveau (Bron: Statbel, statistische sectoren 2022-2024). Met andere woorden: bijna een derde van wat binnen een gemeente « varieert », is niet het pand — het is de plek.
De kenmerken van het pand. Oppervlakte, staat, energieprestatie, aantal gevels, buitenruimte: elk verschuift de prijs, en elk vermindert de onzekerheid zodra het gekend is. Dat is wat een schatting onderscheidt van een gemiddelde.