Stedenbouw is een gewestelijke bevoegdheid: Wallonië, het Brussels Gewest en Vlaanderen hebben elk hun wetboek, procedures en vrijstellingslijsten. Het basisprincipe is voor de drie hetzelfde.
Het principe: vier families van vergunningsplichtige handelingen
- Bouwen: elke nieuwe constructie, met inbegrip van een bijgebouw, een carport, een tuinhuis boven een bepaalde afmeting, een zwembad.
- Verbouwen: werken die de draagstructuur raken — een dragende muur uitbreken, het gebint wijzigen, een kelder uitgraven, een verdieping toevoegen.
- De bestemming wijzigen: een handelspand omvormen tot woning, een woning tot kantoor, een eengezinswoning tot meerdere eenheden. Dat is een van de meest verwaarloosde punten: een woning in twee appartementen opdelen is vergunningsplichtig, ook zonder werken die vanaf de straat zichtbaar zijn.
- Het uitzicht wijzigen: ramen vervangen door een ander model of een andere kleur, het dakmateriaal wijzigen, gevelbekleding plaatsen, een nieuwe opening maken.
In beschermd gebied, in de omgeving van een beschermd monument of binnen een erfgoedperimeter vallen de gebruikelijke vrijstellingen weg en is het advies van bijkomende instanties vereist.
Wat doorgaans is vrijgesteld
- Onderhoud en herstellingen in dezelfde staat: pannen vervangen door dezelfde, een gevel in dezelfde tint herschilderen, een ketel vervangen.
- Binnenwerken zonder gevolg voor structuur, bestemming of stabiliteit: een keuken, een badkamer of een lichte scheidingswand vernieuwen.
- Bepaalde kleinschalige inrichtingen, waarvan de precieze lijst en de maximale afmetingen van Gewest tot Gewest verschillen.
« Doorgaans » is niet « altijd »: het enige betrouwbare antwoord komt van de dienst stedenbouw van de gemeente, vóór de werken geraadpleegd. Die raadpleging is gratis en schriftelijk.
De architect
Een architect is verplicht voor de meeste vergunningsplichtige handelingen, in het bijzonder zodra er wordt gebouwd of aan de structuur wordt geraakt. Er bestaan uitzonderingen voor werken van gering belang, per Gewest omschreven. Een aanvraag zonder architect terwijl die vereist was, is onontvankelijk.
Het echte risico: de verkoop
Een stedenbouwkundige overtreding verjaart niet zoals men denkt, en ze komt bij de verkoop boven water. De notaris bevraagt de gemeente en het Gewest; de informatie staat in de akte. Een nooit aangegeven uitbreiding, een niet-toegelaten opdeling, ramen vervangen zonder vergunning in beschermd gebied: de koper verneemt het vóór hij tekent.
De gevolgen gaan van een eenvoudige prijsonderhandeling tot een opgelegde voorafgaande regularisatie, en zelfs tot het afspringen van de verkoop wanneer de toestand niet regulariseerbaar is. Een pand met een overtreding wordt onder zijn markt verkocht, en de korting overtreft bijna altijd de kost die de vergunning zou hebben betekend.
Vóór u werken start
Drie reflexen: het schriftelijke advies van de dienst stedenbouw vragen, nagaan wat de oorspronkelijke vergunning van het pand toestond, en alle toelatingen bij het dossier van het pand bewaren. Die documenten maken deel uit van wat een koper zal opvragen, en hun afwezigheid weegt op de prijs.