Zelf verkopen of via een makelaar gaan, is niet alleen een kwestie van commissie. Het is een afweging tussen wat je bespaart en wat je op je neemt — tijd, juridische kennis, zichtbaarheid van het goed. De juiste keuze hangt evenzeer af van je beschikbaarheid als van het goed.
Wat een makelaar doet
Een vastgoedmakelaar beperkt zich niet tot het plaatsen van een advertentie. Zijn opdracht omvat in principe: de schatting, de presentatie en de verspreiding van het goed, de organisatie van de bezichtigingen, de selectie van de kandidaten, de onderhandeling, en de begeleiding tot aan het compromis. De makelaar is bovendien onderworpen aan de deontologie van het BIV en aan een informatieplicht: dat is een kader dat verkoper en koper beschermt.
Wat de makelaar kost
De vergoeding neemt de vorm aan van een commissie, vaak uitgedrukt als een percentage van de verkoopprijs — in de orde van 3 % excl. btw, maar het tarief valt te onderhandelen en verschilt naargelang de makelaars en de regio's. De btw komt daarbovenop. Op een goed van gemiddelde prijs is dat een aanzienlijk bedrag: het is de kern van de financiële afweging.
De opdracht kan zijn:
- exclusief: één enkele makelaar, voor een bepaalde duur. Hij investeert meer omdat hij zeker is de commissie te ontvangen; het tarief ligt vaak lager.
- niet-exclusief: meerdere makelaars, of verkoop in eigen beheer daarnaast. Meer kanalen, maar elke makelaar investeert minder.
Wat je op je neemt bij een onderhandse verkoop
Zonder makelaar verkopen betekent de commissie besparen — maar zelf op je nemen: de juiste prijs bepalen, de advertentie opstellen en verspreiden, de bezichtigingen en de selectie van contacten verzorgen, de onderhandeling voeren, en de verplichte documenten samenbrengen (energieprestatiecertificaat, stedenbouwkundige informatie, postinterventiedossier naargelang het geval). Een fout op een van die punten kan meer kosten dan de vermeden commissie.
Het echte gemeenschappelijke punt: de prijs
Met of zonder makelaar is het de startprijs die beslist. Te hoog en het goed blijft hangen, "verbrandt" en wordt uiteindelijk onder zijn waarde verkocht; te laag en je laat geld op tafel liggen. Een makelaar brengt hier zijn schatting in; onderhands moet je ze zelf opbouwen. In beide gevallen is weten waar het goed zich bevindt in de vork van de recente verkopen van zijn gemeente het niet-onderhandelbare vertrekpunt.