In België is « vastgoedmakelaar » geen titel die men zichzelf toekent. Het is een gereglementeerd beroep: het tegen vergoeding uitoefenen zonder ingeschreven te zijn op de tabel van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) is een strafbaar feit.
De controle duurt minder dan een minuut, en ze is openbaar.
Hoe controleren
Vraag het BIV-nummer van de persoon. Een professional in regel geeft het spontaan — het staat doorgaans op zijn kaartje, in zijn e-mailhandtekening en op zijn commerciële documenten.
Dat nummer controleert u op de openbare tabel van erkende makelaars, bijgehouden door het BIV en vrij raadpleegbaar op zijn website. U vindt er de naam, de vennootschap waaraan de makelaar verbonden is, en vooral de aard van de inschrijving.
Als de persoon de vraag ontwijkt, van onderwerp verandert, of verwijst naar « het kantoor dat erkend is », houd dan aan. De erkenning is persoonlijk: het is de natuurlijke persoon die het beroep uitoefent die ingeschreven moet zijn, niet enkel de vennootschap die hem tewerkstelt.
De inschrijving lezen: vier vermeldingen
De tabel zegt niet enkel « erkend of niet ». Ze preciseert twee kolommen van activiteit en twee niveaus.
| Vermelding | Wat ze betekent |
|---|---|
| Bemiddelaar | Gemachtigd voor bemiddeling: verkoop, aankoop, verhuur. Dit is de kolom die telt als u verkoopt. |
| Syndicus | Gemachtigd voor het beheer van mede-eigendommen. Ander beroep, andere competenties. |
| Titularis | Oefent in eigen naam uit, zelfstandig. |
| Stagiair | In beroepsopleiding, oefent uit onder toezicht van een titularis. |
Twee praktische gevolgen:
- Iemand die uitsluitend als syndicus is ingeschreven, is niet gemachtigd om uw verkoopopdracht aan te nemen. Dat is een veelvoorkomende verwarring, ook te goeder trouw.
- Een stagiair kan uitstekend werk leveren, maar zijn stagemeester draagt de verantwoordelijkheid. U hebt het recht te weten wie dat is.
Sommige professionals zijn in beide kolommen ingeschreven. Dat is gangbaar en geen probleem.
Wat de erkenning u waarborgt
De inschrijving is geen loutere label. Ze verplicht tot:
- een beroepsaansprakelijkheidsverzekering — zij vergoedt u bij een fout;
- een financiële waarborg, die de gelden dekt die de makelaar voor rekening van derden aanhoudt;
- de naleving van een bindende deontologische code, waarvan de schending door de tuchtkamers van het BIV wordt gesanctioneerd;
- verplichte permanente vorming;
- een informatieplicht over de erelonen en over de aard van de opdracht.
Het opent u ook een verhaalsmogelijkheid: bij een geschil beschikt het BIV over tuchtbevoegdheid. Tegenover iemand die niet ingeschreven is, blijft enkel de rechtbank.
Wat u riskeert met een niet-erkende tussenpersoon
- De nietigheid van de opdracht. Een bemiddelingscontract gesloten door een niet-gemachtigde persoon kan worden vernietigd, met alle complicaties van dien als een verkoop lopende is.
- Het ontbreken van verzekering. Een fout in een oppervlaktemeting, een niet gemeld gebrek, een slecht bewaard voorschot: zonder beroepsverzekering hangt het herstel af van de solvabiliteit van de persoon.
- Geen tuchtrechtelijk verhaal. Het BIV kan niemand sanctioneren die het niet heeft ingeschreven.
- Onbeschermde gelden. De financiële waarborg speelt niet.
De grensgevallen
De tussenpersoon die « een koper kent ». Een verkoper en een koper tegen vergoeding met elkaar in contact brengen is een daad van bemiddeling. Ze vereist de erkenning, welke bewoording ook wordt gebruikt (« aanbrenger », « adviseur »).
De notaris. Hij kan in het kader van zijn ambt tussenkomen bij vastgoedonderhandelingen: hij valt onder zijn eigen reglementering en deontologie, niet onder het BIV.
De particuliere verkoper. Zijn eigen pand verkopen vereist uiteraard geen enkele erkenning. Het is de bemiddeling voor anderen en tegen vergoeding die gereglementeerd is.
De buitenlandse makelaar. Een professional gevestigd in een andere lidstaat mag in België actief zijn, maar moet formaliteiten vervullen bij het BIV. Vraag het bewijs van zijn aangifte.
In de praktijk, vóór u tekent
- Vraag het BIV-nummer, schriftelijk.
- Controleer het op de openbare tabel.
- Ga na dat de kolom bemiddelaar wel degelijk is aangekruist.
- Noteer of het om een titularis dan wel een stagiair gaat — en in dat laatste geval, wie toezicht houdt.
- Vraag het attest van beroepsaansprakelijkheidsverzekering: dat wordt zonder moeite bezorgd.
Een ernstige professional maakt elk van deze stappen gemakkelijk. Terughoudendheid is hier het enige signaal dat u nodig hebt.