Het verkoopcompromis is niet zomaar een koopintentie. In het Belgisch recht geldt het compromis als verkoop: zodra beide partijen hebben getekend en het eens zijn over het pand en de prijs, is de verkoop juridisch tot stand gekomen. De authentieke akte die volgt, stelt de verkoop enkel vast en maakt hem tegenwerpelijk aan derden. Een compromis tekenen verbindt u dus even sterk als een akte - het is het belangrijkste document van de hele operatie.
Wat de ondertekening in gang zet
Bij de ondertekening is de koper gehouden te kopen en de verkoper te verkopen, tegen de overeengekomen prijs. Terugkrabbelen zonder een in het contract voorziene reden stelt u bloot aan het betalen van een schadevergoeding - vaak vooraf becijferd in de vorm van een beding. Daarom moet alles wat telt in het compromis staan, niet in informele uitwisselingen.
De opschortende voorwaarden, uw enige vangnet
Een opschortende voorwaarde stelt de verkoop afhankelijk van het zich voordoen van een gebeurtenis. De meest voorkomende is het verkrijgen van het krediet: weigert de bank, binnen de gepreciseerde voorwaarden en termijn, dan wordt de verkoop ontbonden zonder boete en wordt het voorschot terugbetaald.
Deze voorwaarden worden vóór de ondertekening onderhandeld. Eens het compromis getekend, kunnen ze er niet meer bijkomen. Punten om vast te leggen:
- het bedrag en de maximale rentevoet van het te verkrijgen krediet, en de termijn om het te bekomen;
- eventuele voorwaarden verbonden aan stedenbouw, aan de bodem of aan erfdienstbaarheden;
- wat inbegrepen is in de verkoop (uitrusting, meubilair).
Het voorschot
Bij de ondertekening wordt doorgaans een voorschot gestort, vaak in de orde van 10 % van de prijs. Het wordt niet rechtstreeks aan de verkoper overhandigd: het wordt geblokkeerd, meestal op de rekening van de notaris, en wordt bij de akte op de prijs aangerekend. Speelt een opschortende voorwaarde, dan wordt het terugbetaald.
De termijn tot de akte
Tussen het compromis en de authentieke akte verlopen doorgaans enkele maanden - de tijd om de documenten te verzamelen, eventuele voorkooprechten uit te oefenen en het krediet af te ronden. Bij de akte worden de registratierechten en de kosten betaald. Deze termijn is ook die waarin de koper zijn eigen middelen vrijmaakt.
Laat nalezen voor u tekent
Niets verplicht u een compromis « op de hoek van een tafel » te tekenen op de dag van het bezoek. U kunt het laten nalezen door een notaris voor de ondertekening - dat is gratis en het is het geschikte moment om een beding te corrigeren. En omdat de prijs zelf vóór het compromis wordt vastgelegd, komt u beter naar de onderhandeling met kennis van waar het pand zich in de markt van zijn gemeente bevindt: dat vertelt u of er nog marge is, en hoeveel.