De verkoper van een onroerend goed staat in voor verborgen gebreken die het pand ongeschikt maken voor het gebruik ervan, of het gebruik zozeer verminderen dat de koper niet had gekocht, of minder had betaald, indien hij ze had gekend. Vier voorwaarden, cumulatief, beslissen over alles.
De vier voorwaarden
- Het gebrek is ernstig. Een piepende deur is geen verborgen gebrek. Een door huiszwam aangetast gebint, een bezwijkende vloer, een structurele infiltratie wel.
- Het is verborgen. Onzichtbaar bij een normaal onderzoek door een aandachtige koper. Een vochtplek op de muur van een bezochte slaapkamer is zichtbaar: daarvoor wordt niet ingestaan.
- Het dateert van vóór de verkoop. De kiem van het probleem bestond vóór de ondertekening, ook al kwam het pas nadien aan het licht.
- De koper wist het niet. Een gebrek dat in de compromis is vermeld of tijdens de bezoeken is gesignaleerd, kan niet meer worden ingeroepen.
De exoneratieclausule: erg gebruikelijk, niet almachtig
De meeste compromissen bevatten een clausule van het type « het pand wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt, zonder vrijwaring voor verborgen gebreken ». Tussen particulieren is die clausule geldig en sluit ze de vrijwaring in beginsel uit.
Ze valt weg in twee gevallen:
- De verkoper kende het gebrek en heeft het verzwegen. Kwade trouw neutraliseert de exoneratie, en daarover gaan de meeste geschillen.
- De verkoper is een professional uit de vastgoed- of bouwsector: hij wordt geacht de gebreken te kennen van het pand dat hij verkoopt.
Die clausule verklaart waarom u de lastige vragen beter schriftelijk stelt vóór de ondertekening: een schriftelijk antwoord van de verkoper wordt een waarborg die geen standaardclausule uitwist.
De termijn: op korte termijn na de ontdekking
De vordering moet op korte termijn na de ontdekking van het gebrek worden ingesteld — niet na de verkoop. Die termijn wordt door de wet niet becijferd: de rechter beoordeelt hem naargelang de aard van het gebrek en het gedrag van de partijen. In de praktijk verzwakt maandenlang wachten na de vaststelling het dossier ernstig.
Laat het gebrek bij ontdekking vaststellen door een deskundige en schrijf de verkoper onverwijld aan, per aangetekende zending.
Wat u kunt vorderen
Twee wegen: de ontbinding van de verkoop met teruggave van de prijs, of een prijsvermindering die overeenstemt met de herstelkosten. Staat de kwade trouw van de verkoper vast, dan komt daar schadevergoeding bij.
Wat onder iets anders valt
Sommige problemen zijn geen verborgen gebreken maar afzonderlijke tekortkomingen, vaak eenvoudiger te bewijzen: ontbrekend energiecertificaat, niet-aangegeven stedenbouwkundige overtreding, oppervlakte die veel kleiner is dan aangekondigd, niet-conforme elektrische keuring die niet werd gemeld. Die tekortkomingen kennen hun eigen regels en termijnen, doorgaans gunstiger voor de koper.