Een aankoopbod circuleert vandaag per e-mail, via WhatsApp, soms op een papieren formulier dat na een bezoek wordt ondertekend. Zo is het geldig: het Belgische recht legt geen bijzondere vorm op. Het probleem is niet de geldigheid, maar wat eromheen zit - wie het ontving, wanneer, wat aan de verkoper werd doorgestuurd, en wat men daar zes maanden later nog van kan tonen. Een digitaal bod verandert het recht niet. Het verandert het spoor.
Het vertrekpunt: een link, geen account
Het kantoor genereert een link en een QR-code per pand. De kandidaat-koper vindt ze op de advertentie, in het bezoekboekje of in de etalage, en opent ze op zijn telefoon.
Hij downloadt niets. Hij kiest geen wachtwoord. Veel kopers doen één keer in hun leven een bod: hen daarvoor een account laten aanmaken betekent de helft van hen verliezen nog vóór de eerste vraag. De identificatie verloopt via itsme, dat ze al gebruiken voor hun bank en hun belastingen.
Wat de koper invult
Het formulier bevat wat een bod moet bevatten om bruikbaar te zijn:
- de voorgestelde prijs;
- de geldigheidsduur van het bod, waarna het vervalt;
- de opschortende voorwaarden, gekozen uit de lijst die het kantoor heeft toegelaten, met bedrag en termijn;
- de eventuele mede-kopers, die elk afzonderlijk worden uitgenodigd om te ondertekenen.
De tekst zelf wordt niet door het platform geschreven. Hij komt uit het model van het kantoor, dat één keer wordt ingevoerd en vanuit zijn ruimte aanpasbaar blijft. Dat is een bewuste grens: een clausule van een bod opstellen is juridisch advies, en een slecht geschreven clausule kost tienduizenden euro's. Het kantoor houdt zijn model, en de verantwoordelijkheid voor de inhoud ervan.
Het model wordt geversioneerd. Het bod registreert de exacte versie die het heeft voortgebracht, zodat een latere wijziging nooit herschrijft wat een koper heeft ondertekend.
Ondertekening, dan doorsturen
Elke koper ondertekent met itsme. De handtekening verzegelt het document: men weet wie ondertekende, wat, en op welk uur. Dat is het onderwerp van een aparte gids, wat een itsme-handtekening bewijst.
Vanaf de laatste handtekening vertrekt het bod naar de verkoper. Niet de volgende dag, niet na herlezing: op de seconde. De makelaar kan het niet filteren, niet vertragen. Dat is een bewuste machtsverschuiving, en ze werkt in twee richtingen - de dag dat een verkoper zijn makelaar verwijt een bod te hebben achtergehouden, heeft die makelaar het getijdstempelde logboek dat het tegendeel toont.
Wat de verkoper ziet
De verkoper heeft zijn eigen ruimte. Hij ziet er alle biedingen op zijn pand, in volgorde, met het uur van ondertekening en het bijhorende bewijs. Hij aanvaardt, weigert of doet een tegenbod vanaf dat scherm.
Het is de verkoper die de aanvaarding ondertekent. De makelaar adviseert. Een aanvaarding ondertekend door de makelaar bestaat alleen als hij over een geschreven, geregistreerde en gelogde volmacht beschikt: nooit standaard, nooit stilzwijgend.
De termijnen, zodra het bod is aanvaard
De aanvaarding doet de verkoop ontstaan, maar het dossier stopt daar niet: de opschortende voorwaarde van financiering loopt, met haar bedrag en haar vervaldag. Het traject volgt die termijnen op en verwittigt vóór ze verstrijken. Dat is het minst spectaculaire en het nuttigste deel - een vergeten financieringstermijn doet een verkoop springen die niemand wilde verliezen.
Waar het traject stopt
Het stopt bij de aanvaarding en de opvolging van de voorwaarden. Aan het einde levert het platform een gestructureerde samenvatting die de makelaar of de notaris overneemt om het compromis op te stellen.
Kiadah stelt geen compromis en geen akte op, en is geen vastgoedmakelaar: de vennootschap onderhandelt geen enkele transactie en houdt nooit gelden aan. Het compromis vraagt documenten waarvan de lijst per gewest verschilt - bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, asbest, syndicusdocumenten, voorkooprechten. Dat is het vak van de notaris, en daar begint het.